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 2018年房企融資難、借貸成本下降難，已成為房企們的共識。

　　“現(xiàn)在銀行開發(fā)貸利率也上浮了，信托私募公司債都很難發(fā)了，我們近期主要做些香港銀團貸款、美元優(yōu)先票據(jù)”，一家在港上市的廣州中型房企財務(wù)人士稱；在近期的業(yè)績會上，也常?？梢月牭紺FO們對融資市場“抱怨”。

　　然而在另一位知名房企CFO看來，房企融資“關(guān)上了一扇門，又打開了一扇窗”，這扇窗就是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。

　　上述人士指出，目前房地產(chǎn)從國家和銀行層面去杠桿，表外和非標融資受限，而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金，可以補上甚至超過被限制的資金。

　　去年以來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億；在近期的業(yè)績會上，碧桂園、萬科、中國奧園、越秀地產(chǎn)等房企，均表達了希望發(fā)行類似產(chǎn)品的意愿。

　　申萬宏源研究報告指出，降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢，未來預(yù)售制與開發(fā)貸門檻將有所提高，利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異，將重塑房企的競爭格局。

　　房企銀行融資遭嚴控

　　自2017年本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，房企融資全面收緊。截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募基金等非傳統(tǒng)類渠道的融資方式，都將受到重點監(jiān)管。

　　在銀行去杠桿之下，中信證券研究報告指出，銀行理財總計4638.06億元投向房地產(chǎn)的非標資金，均可能受到擠壓。

　　前述房企CFO判斷，銀行體系受限的資金在過去的房企融資中所占比例在20%-30%左右。

　　財通證券研究報告表明，1-2月表外融資和表內(nèi)貸款規(guī)模占比分別較去年底下降18.3和提高16.7個百分點，其中，作為房地產(chǎn)市場重要融資渠道的委托貸款和信托貸款規(guī)模的下降，是表外貸款比重降低的直接原因。

　　在3月20日的業(yè)績會上，碧桂園CFO伍碧君表示，今年的融資環(huán)境確實比之前趨緊，可能所有的地產(chǎn)商融資成本都會比去年有所上升，這是一個趨勢。

　　3月27日萬科總裁祝九勝則表示，公司近期提出了350億的融資計劃。因此前融資規(guī)模太小，該350億額度是董事會最新提出的，2018年環(huán)境特殊，這是在強監(jiān)管、去杠桿的環(huán)境下的應(yīng)對措施。

　　中糧置地首席財務(wù)總監(jiān)許漢平也稱，“在去杠桿的政策環(huán)境下，國內(nèi)的融資環(huán)境非常緊，并且越來越緊。大悅城2017年的資金成本雖然下降了，但2018年又會上升”。

　　中海地產(chǎn)董事局主席顏建國表示，今年房地產(chǎn)市場是一個平穩(wěn)發(fā)展的時期，行政調(diào)控目前來看會繼續(xù)延伸。同時，近期金融政策方面，對個人按揭貸款以及企業(yè)貸款也因為去杠桿、防風(fēng)險的大背景有所收緊。

　　個人按揭貸款作為房企資源來源的重要渠道，也受到抑制。廣東建行有關(guān)人士表示，去年下半年以來該分行個貸額度便嚴重短缺，今年預(yù)計還是如此。

　　去年以來，在境內(nèi)融資逐漸收緊的背景下，多家房企選擇轉(zhuǎn)向海外融資。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。境內(nèi)房企融資的總量在減少，而資金價格上行已經(jīng)成為趨勢。

　　2018年開年，碧桂園、時代地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等房企紛紛發(fā)布海外融資計劃。3月23日晚間，陽光城公告，已完成境外發(fā)行美元債券共計4.5億美元；雅居樂2018年有較大的融資需要，且多項融資安排已經(jīng)在進行中，其中境內(nèi)的銀行批款占比73.7%，境外占26.3%。

  資產(chǎn)證券化的想象空間

　　從目前的趨勢看，長周期下，資產(chǎn)證券化將成為房企資金的重要來源。

　　在前述CFO看來，去杠桿導(dǎo)致的房企融資受限，只是銀行體系的表外資金受限，傳統(tǒng)的開發(fā)貸存量還在。而受限的資金會被證券化取代，大量的社會資金將會涌入。

　　“未來任何資產(chǎn)都可以證券化，商業(yè)、物流、購房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，資產(chǎn)方、負債方、權(quán)益方都可以切分去融資，形式很多。”

　　上述人士強調(diào)，證券化吸引社會資金，未來也將受到規(guī)范的監(jiān)督監(jiān)管。原來可能沒有很多標準，現(xiàn)在要制定標準，保證投資人的利益。

　　申萬宏源研究報告顯示，去年我國企業(yè)ABS發(fā)行總量為8098億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)717億元，占比8.9%；ABN發(fā)行總量為585億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)158億，占比27%。

　　其中，房地產(chǎn)租賃成為證券化的主力。2017年是我國發(fā)展長租公寓的元年，各大房企及銀行進行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項首次以長租公寓為標的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。

　　截至今年2月，長租公寓市場已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，總?cè)谫Y規(guī)模451億元。

　　其中不需要原始權(quán)益人出讓物業(yè)所有權(quán)的CMBS對于融資人而言，是一個非常好的降低融資成本、拉長融資期限的途徑。

　　2017年12月1日，招商蛇口拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS，發(fā)行規(guī)模60億元；2018年1月26日，陽光城“國金-西安陽光天地資產(chǎn)支持專項計劃”（CMBS）發(fā)行，這是中國上市房企依托西北部城市底層物業(yè)發(fā)行的首單CMBS，發(fā)行規(guī)模8.4億元；3月26日，景瑞控股公告其北京抵押型長租公寓CMBS專項計劃已獲批，擬發(fā)行規(guī)模為7.2億元。

　　除CMBS外，REITs作為政策最先鼓勵的方向發(fā)展也極其迅速。國泰君安報告認為，REITs最先有望從租賃運營端取得突破。

　　去年10月以來，新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領(lǐng)寓類REITs等相繼獲批。2月13日，越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

　　2018年2月9日，深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》，明確指出要大力發(fā)展公募REITs，國內(nèi)REITs格局或?qū)⒂瓉碇卮笸黄?，資產(chǎn)證券化格局也將進一步發(fā)展。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)測，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)的基本面并未發(fā)生改變，2018年房企資金壓力會進一步增大。而實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，擴大股權(quán)融資規(guī)模，降低杠桿比例將為市場注入新活力，滿足部分融資需求。

　　從全行業(yè)來看，中國恒大總裁夏海鈞指出，融資環(huán)境趨緊對小企業(yè)可能是嚴冬，但對大企業(yè)來說是并購良機。

　　如萬科截至去年底凈負債率僅為8.8%，2018年投資會根據(jù)銷售回款、融資情況決定投資節(jié)奏，去尋找更多的項目并購機會。

　　中海地產(chǎn)截至2017年末凈借貸比率為27.9%，資產(chǎn)負債率為57.6%，年末在手現(xiàn)金為港幣1040.5億元。2018年中海也將繼續(xù)關(guān)注土地市場和收并購的機會。

來源：21世紀經(jīng)濟報道